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O comportamento do consumidor está mudando e todas as frentes de varejo buscam compreender quais são as novas preferências para atrair clientes.

No segmento imobiliário não é diferente e os studios despontam como os queridinhos do momento.

Imóveis que aliam praticidade, conforto, versatilidade na planta, boa localização e custo acessível estão entre as preferências do público — e dos investidores desse segmento.

Prova disso é a crescente demanda por esse tipo de construção. Uma pesquisa do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) mostrou que 58% dos novos apartamentos vendidos em São Paulo, em 2019, mediam menos de 45 metros quadrados.

Taxa de juros menor

Com a taxa de juros no menor patamar da história, os investidores buscam alternativas para diversificar os aportes em renda fixa.

Segundo Guilherme Sallum Nahas, diretor da Diálogo Engenharia, o preço médio de um studio de 20 metros quadrados da empresa é de R$ 200 mil.

“O valor da locação de um imóvel desse porte é de aproximadamente R$ 1,2 mil por mês. Uma rentabilidade muito acima da renda fixa, por exemplo”, diz.

O executivo da Diálogo Engenharia, empresa com 33 anos de mercado e mais de 11 mil unidades entregues, afirma que a maior parte dos compradores de studio são investidores. “O custo é acessível e o retorno é rápido”, diz.

O sucesso nas vendas desse tipo de imóvel já foi comprovado pela Diálogo Engenharia.

O empreendimento residencial Walk SP no Butantã, lançado em 2018, foi inteiro comercializado em apenas quatro horas. “Foram 188 unidades em uma torre única e uma grata surpresa”, diz Guilherme.

Entre as particularidades do empreendimento estavam o aproveitamento de águas pluviais, bicicletário, lavanderia e estrutura de lazer com piscina adulto no rooftop, salão de festas e churrasqueira.

Com base na experiência que foi um sucesso, a construtora aposta no formato em um momento de taxa básica de juros baixa, bancos reduzindo os índices de financiamento imobiliário e os preços dos imóveis caindo.

Motivações do consumidor

“Também estamos observando a preocupação do consumidor com sustentabilidade, praticidade, localização e sofisticação. Esse tipo de imóvel contempla todas essas frentes. Estamos prontos para atender esses desejos”, afirma Guilherme.

No portfólio da construtora está o Linea Studios com obras iniciadas, ao lado da estação Carrão do metrô.

Com  24 metros quadrados e a partir de R$ 199 mil, o empreendimento aposta em frentes para tornar a rotina dos moradores mais fácil e produtiva. No local há lavanderia, espaço coworking, fitness e salão de festas em um bairro repleto de opções.

Outras opções de Studios já em construção são o Blem Studios, a 200m do metrô Belém e o Praça Studios a 200m do Shopping Metrô Tatuapé.

Além disso, a Diálogo Engenharia prepara o breve lançamento do Smart Studios Belém, a apenas duas quadras do Metrô Belém e 5 minutos do Shopping Boulevard Tatuapé.

O residencial tem plantas bem planejadas a partir de 21 metros quadrados, torre independente e área de lazer como poucas vistas na Zona Leste de São Paulo.

“Seja para investir ou para morar, os studios são ótimas opções e devem ganhar cada vez mais espaço no mercado imobiliário”, diz Guilherme.

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SÃO PAULO – Investidores de fundos de crédito privado têm experimentado um novo teste de fogo ao patrimônio alocado em renda fixa. Depois da perda registrada nas cotas no fim de 2019, a crise desencadeada pela epidemia de coronavírus voltou a pressionar as taxas e atingiu em cheio o mercado.

Dados da JGP apontam resgates de R$ 17,5 bilhões na indústria de fundos de crédito em 2020 até o dia 16 de abril, equivalente a cerca de 21% dos fundos locais dedicados a essa classe de ativos. Dos resgates acumulados no período, 70% estiveram concentrados em fundos com carência inferior a cinco dias, reduzindo sua participação na indústria de fundos dedicados a crédito de 43%, em dezembro de 2019, para 38%, em abril.

A derrocada dos mercados financeiros com a epidemia do coronavírus levou a uma forte reprecificação no mercado de títulos privados a partir de uma pressão vendedora com investidores em busca de liquidez, gerando forte queda dos preços em março. Fundos de crédito com prazos de resgate mais curtos tiveram perdas expressivas.

“O mercado perdeu a referência. Ativos de qualidades diferentes estão sendo negociados a níveis parecidos”, disse André Fadul, gestor do Credit Agricole, durante live promovida pela XP Investimentos no dia 13 de abril, citando como exemplo papéis emitidos pelo Bradesco, que negociavam a cerca de 105% do CDI antes da crise, e registraram um salto para quase 200% do benchmark nas últimas semanas.

Em abril, contudo, o mercado começa a apontar para uma recuperação.

Após registrar queda de 4,9% em março, o Índice de Debêntures atreladas aos juros DI (IDA-DI) – que mede o comportamento de uma carteira de debêntures indexadas ao CDI e é calculado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) – cai 1,2%, neste mês.

O Idex-CDI, índice de debêntures calculado pela JGP que leva em consideração debêntures líquidas, indexadas ao CDI e com critérios mínimos de negociabilidade no mercado secundário, já sobe 2,7% neste mês, após queda de 7,7%, em março.

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Gestores de fundos de crédito privado vêm desde o início da crise apontando para a expectativa de recuperação do mercado, após movimento tido como “irracional”, que levou as taxas de títulos “high grade” (maior qualidade de crédito) a níveis bem acima da normalidade.

Na visão da JGP, a recuperação de preços reflete a atração de compradores marginais e a expectativa de atuação direta do Banco Central após a aprovação da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) do “Orçamento de Guerra”.

Entre as medidas, o Banco Central foi autorizado a comprar dívidas de empresas (na forma de debêntures, carteiras de créditos e CDBs, por exemplo) durante a crise, de forma secundária, isto é, comprando os papéis de bancos e fundos de investimentos, não diretamente das empresas. Pela PEC, o BC também poderá comprar e vender títulos do Tesouro Nacional em mercados secundários.

Em relatório, a JGP assinala que o IDA-DI parece atrasado em termos de recuperação comparado ao Idex-CDI, calculado a partir de preços executáveis de compra de debêntures no mercado secundário.

“As cotas dos fundos são calculadas a partir dos preços indicativos Anbima e também podem estar refletindo de forma mais lenta a recuperação do mercado de crédito local. Atualmente, poucas corretoras têm concentrado as ordens de compra e venda de debêntures. Acreditamos que, com mais corretoras novamente contribuindo para formação de preços, a amostra indicativa da Anbima voltará a mostrar melhor aderência aos preços de mercado secundário”, destacou a gestora.

A gestora Sparta também diz acreditar que o movimento de fechamento de spreads de crédito, isto é, de redução das taxas, já começou. “Alguns títulos que conseguimos comprar a mais de CDI +4% agora estão saindo no patamar de CDI +3%. As cotas devem começar a refletir essa melhora em breve”, afirmou a casa, a clientes.

A atuação do Banco Central também é vista com boas olhos e como indutora da normalização das taxas do mercado. Ainda que a retomada não deva ser linear, a gestora disse ter a expectativa de que o retorno para os próximos 12 meses possa ser maior que CDI +5%.

Oportunidades

Em termos de alocação, a JGP ressalta ainda enxergar oportunidades em títulos de grandes empresas que sofreram na primeira onda de vendas forçadas, ainda que a execução tenha se tornado um componente mais crítico para aquisições de títulos em mercados secundário.

E uma segunda onda de oportunidades poderá surgir em grandes empresas de setores mais expostos ao lockdown, diz a gestora, como restaurantes, companhias de turismo e locadoras de veículos. “Para essas empresas, nossa estratégia consiste em estudar profundamente o potencial de retomada de negócios para emissores cujos títulos estão em posse de investidores que precisam vender a preços muito descontados”, afirmou a JGP.

A Quasar tem aproveitado o aumento dos prêmios para comprar bons ativos a preços que não condizem com o risco de crédito. “Compramos Arteris com taxa de 5%”, disse o gestor Carlos Maggioli, durante live promovida pela XP no dia 13 de abril.

“Esse é o preço de um ativo duplo B de risco muito maior”, acrescentou o profissional, que demonstra otimismo com as perspectivas para os ativos de maior risco do mercado. “Quando a crise passar, os investidores terão de retomar o movimento de diversificação da carteira em um mundo com muita liquidez e juros próximos de zero ou negativos”, ponderou.

De toda forma, como reflexo da crise, Maggioli prevê algumas mudanças na forma de atuação da Quasar em nome da prudência, como aumentar os níveis de caixa dos fundos de liquidez mais curta. “Carregamos em média 25% de caixa nos fundos e talvez tenhamos de elevar para níveis entre 30% a 40%”, afirmou o gestor.

Leia mais:
• Indústria de fundos de crédito no Brasil tem resgates recordes
• Como o mercado de crédito privado tem se comportado na crise e onde estão as melhores oportunidades? JGP responde

Orientação para investidores

Ainda que a recuperação possa estar tendo início, cabe ao investidor tomar alguns cuidados daqui para frente. Embora considere que há boas oportunidades com a abertura recente de taxas, Guilherme Anversa, sócio e gestor da XP Advisory, disse em entrevista ao InfoMoney no último dia 13 que não estava aumentando sua exposição ao nicho agora.

“Ainda temos alguma preocupação quanto à liquidez desses ativos”, afirmou. Ele ressaltou, no entanto, que a atuação prevista do Banco Central na compra de ativos deveria contribuir para a normalização da situação no setor.

Em teleconferência realizada pelo escritório de agentes autônomos InvestSmart, no dia 24 de março, Paulo Corchaki, CEO e fundador da Trafalgar Investimentos, destacou ser perigoso apostar em fundos com liquidez diária. “Ao mesmo tempo que dá o conforto de poder resgatar a qualquer momento, vai ser o primeiro fundo que todo mundo vai resgatar se houver uma piora do cenário.”

Segundo ele, neste cenário de grandes incertezas, é preferível escolher um fundo com uma regra de liquidez que proteja o investidor, como D+30. “Se o objetivo é de longo prazo, prefira fundos com menor liquidez. E se comprar crédito diretamente, o ideal é carregar até o vencimento”, afirmou.

Em termos de retorno, por mais que bancos pequenos possam emitir papéis com taxas adicionais de 1% a 2% do CDI, Carlo Moratelli, diretor da gestora de patrimônio More Invest, sugere que o investidor prefira emissões de grandes bancos, que também podem oferecer prêmio. “É melhor escolher de bancos maiores e mais sólidos. Ao contrário de 2008, hoje eles não estão alavancados.”

O trabalho de escolha, contudo, deveria ficar a encargo de um gestor profissional, alerta. Isso porque, dado o cenário incerto e a dificuldade de prever o futuro da liquidez desses ativos, o investidor pessoa física poderia errar a mão ao tentar investir diretamente. Na avaliação de Moratelli, se a pessoa deseja investir por conta própria, o melhor é via títulos públicos. “Se o Tesouro está oferecendo prêmio, não tem porque correr risco em crédito.”

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O Brasil atravessa um momento turbulento: os efeitos econômicos da Covid-19, doença causada pelo coronavírus, estão latentes nos mercados.

Para o investidor que está começando a aplicar na Bolsa agora o momento pode parecer uma cena de filme de terror com perdas e mais perdas.

No entanto, há alternativas que podem auxiliar a entrada na bolsa de valores e o investimento em ações mesmo durante a pandemia.

Mercado fracionário

O mercado fracionário é uma ótima alternativa para quem quer aplicar em bolsa, mas não quer arriscar muito. Nesse cenário, é possível comprar pequenas quantidades de ações e surfar nas ondas de alta mesmo com menos dinheiro investido.

“Mesmo com a crise, o número de CPFs na bolsa aumentou 37% neste ano. E o perfil da B3 não são bilionários. Eles têm cerca de R$ 20 mil para investir. Pensando em aplicar R$ 10 mil em renda variável, é pouco para ter uma carteira muito diversificada. Por isso, comprar um pacote de 100 ações, que é o padrão, por R$ 35 sai caro para esse investidor”, explica Beatriz Aguillar, do Papo de Bolsa.

No entanto, quem começa comprando essa mesma ação no mercado fracionário pode adquirir 10 ações, por exemplo. E consegue diversificar mais sua carteira.

Assim, o mercado fracionário se torna um caminho possível em um momento difícil.

“Ao invés de um lote padrão de 100 ações, o investidor pode comprar 25 ações em um mês, mais 50 em outros e assim por diante. E, ainda, consegue manter um fluxo de caixa nesse período. Passando de 100 ações, o investidor já pode vender o combo no mercado tradicional, mas para comprar de pouco em pouco tem que ser no fracionário. Tudo pode ser feito no próprio home broker”, explica Aguillar.

É verdade que o mercado fracionário tem uma liquidez menor, já que são menos pessoas negociando. Aguillar também alerta que, por vezes, o preço da ação é levemente diferente. “Se no tradicional é R$ 7, no fracionário é R$ 7,05. Mas ações do mercado fracionário também pagam dividendos, que são proporcionais à quantidade adquirida”, diz.

Cautela

Mesmo para quem já opera, o mercado fracionário pode ser uma opção.

“É uma boa para entrar aos poucos. Tenho R$ 50 mil para investir hoje, mas com a pandemia, por exemplo, só cai. Posso comprar parte hoje e deixar para comprar mais na semana que vem. É uma forma de participar do mercado sem apostar muito.

Segundo ela, ela mesma usa o fracionário pra rebalancear o portfólio. “Eu tenho 10 ações, cada uma com 10% de peso. Mas elas caíram para 8% de participação dado o momento que estamos passando. Por exemplo, para voltar para os 10% preciso comprar 542 ações. Vou no home broker compro 500 no comum e 42 ações no fracionário”, exemplifica.

Mas Beatriz lembra: “só vale a pena quando os custos operacionais são reduzidos. Não adianta economizar 1.000, mas gastar com corretagem e emolumentos caros. Se não, mata a rentabilidade só com os custos. Essa é a principal vantagem da Clear Corretora, que não cobra taxa de corretagem e o investidor só paga as taxas da B3”, explica.

Ter uma conta em uma corretora que não cobra algumas taxas é uma grande vantagem. “Por exemplo: o investidor gasta R$ 10 em uma ordem de compra do mercado fracionário. E a ação custa R$ 7. Essa operação não compensa. Só o custo de aquisição é R$ 17. É prejuízo, já que o investidor vai precisar que a ação suba 120% para cobrir o custo”, explica Beatriz.

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Disclaimer: CONTEÚDO PATROCINADO CLEAR CORRETORA, que é uma marca da XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A . Este material foi elaborado pela CLEAR CORRETORA (“Clear”) e tem caráter meramente informativo, não constitui e nem deve ser interpretado como solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro, investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. Os prazos, taxas e condições aqui contidas são meramente indicativas. As informações contidas neste material foram consideradas razoáveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. A Clear não dá nenhuma segurança ou garantia, seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade, confiabilidade ou exatidão dessas informações. Os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros discutidos neste material podem não ser adequados para todos os investidores. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A Clear não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material ou seu conteúdo. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido. Para mais informações ligue para 4003-6245 (capitais e regiões metropolitanas) ou 0800-887-9107 (demais localidades). Para clientes no exterior o contato é 55-11-4950-2199. Para reclamações, utilize o SAC 0800 77 40404. E se não ficar estiver satisfeito com a solução, favor entrar em contato com a Ouvidoria: 0800-200-5550. Para deficientes auditivos ou de fala favor ligar para 0800 771 0101 (todas as localidades).

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