Autor: Unick Forex

SÃO PAULO – Em meio ao estresse que tomou conta dos mercados no fim de fevereiro, diante do crescimento das preocupações dos efeitos do coronavírus sobre o crescimento global, a maior parte dos títulos públicos negociados no Tesouro Direto, disponíveis ou não para compra atualmente, encerraram o mês de fevereiro com leve alta dos prêmios.

O destaque do período ficou com papéis com retornos prefixados, como o Tesouro Prefixado com vencimento em 2022, cuja rentabilidade aumentou 0,56% no mês passado. Na direção oposta, alguns papéis com rendimentos atrelados à inflação tiveram perdas, com destaque para o Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais com vencimento em 2050, com baixa de 2,26% em fevereiro.

No início do último mês, a taxa básica de juros foi reduzida pela quinta vez consecutiva, de 4,50% para 4,25% ao ano – o menor patamar da história. Embora as preocupações do impacto do coronavírus sobre a economia global tenham se intensificado, por ora, as expectativas apontam para juros estáveis ao longo do restante deste ano. Já para 2021, economistas consultados pelo Banco Central no relatório Focus reduziram a previsão para o aumento da Selic, de 6,0% para 5,75% ao ano em dezembro.

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Confira a seguir como se comportaram os títulos públicos disponíveis para novos investimentos em fevereiro, assim como no bimestre e em 12 meses. O único papel não considerado no levantamento foi o Tesouro Selic, dado que seu retorno segue a variação da Selic, portanto, sem grandes oscilações diárias.

Vale ainda lembrar que o Tesouro alterou o rol de papéis ofertados atualmente.

Entre os títulos prefixados, os com vencimento em 2022 e 2025 foram substituídos pelos com prazos em 2023 e 2026, enquanto o papel com juros semestrais e vencimento em 2029 deu lugar ao mesmo título com prazo em 2031.

Houve mudança ainda no grupo de papéis com retornos indexados à inflação. Caso do Tesouro IPCA+2024 e dos papéis com juros semestrais e vencimentos em 2026, 2035 e 2050, que foram trocados, respectivamente, pelo Tesouro IPCA+2026, e pelo Tesouro IPCA+ com juros semestrais 2030, 2040 e 2055.

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Os preços dos papéis oscilam diariamente. Desta forma, o investidor só garante essas rentabilidades dos títulos públicos se decidir vender o papel hoje, portanto antes das respectivas datas de vencimento. Se preferir carregar os papéis até os prazos finais, o retorno do investidor vai respeitar as taxas e as condições contratadas no momento de aquisição dos títulos.

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A dificuldade em conseguir crédito já é bem conhecida no Brasil, tanto pelos juros altos quanto pela burocracia que envolve as operações de maior valor.

A expectativa de que a queda da Selic ao menor nível da história, hoje em 4,25% ao ano, reduzisse de forma substancial os juros cobrados não se concretizou.

O mercado acompanha a Selic menor, mas com reduções nos juros cobrados ao consumidor bem mais tímidos.

Dados divulgados pelo Banco Central (BC), no final de janeiro, comprovam a lenta transmissão dos cortes na Selic para os juros das operações de crédito.

Em dezembro do ano passado, as taxas nominais de sete das oito modalidades de crédito acompanhadas pelo BC caíram discretamente sobre mês anterior.

Linhas de crédito com juros altos

Nos produtos mais caros, o cheque especial e o cartão de crédito, a dívida mais que triplica em um ano, com a cobrança de taxas mensais de 12,68% (rotativo no cartão) e 12,30% no cheque.

Opções consideradas menos onerosas, como o crédito pessoal e o consignado, ainda assim pesam no bolso de quem já está com dificuldades financeiras.

Pela coleta de dados do BC, na média, os juros no crédito pessoal ficam em 5,71% por mês (ou 94,69% ao ano), e no consignado para o setor privado em 2,39% (32,75% em um ano).

Alternativa

Uma opção para quem precisa de um empréstimo pessoal, mas quer fugir de um custo tão alto, é o Home Equity, modalidade na qual um imóvel é dado em garantia.

O produto pelos juros menores e prazos maiores de pagamento vem ganhando espaço.

No ano passado, o presidente do BC, Roberto Campos Neto, chegou a afirmar que, em 20 anos, o Home Equity irá representar 20% do PIB, contra os atuais 3%.

Atuando neste mercado, a CashMe vem ganhando espaço pelos juros menores e também pela menor burocracia na operação.

“Já somos muito mais rápidos do que a concorrência pela automação da maior parte dos processos, mas queremos avançar. Desde janeiro, testamos o registro do contrato e das documentações cartoriais de forma online e com ótimos resultados”, explica Thiago Vilela, Head de Operações da CashMe.

No projeto piloto, os registros da documentação em cartório saem em apenas 7 dias que, somados ao processo de avaliação de crédito e do imóvel, asseguram a liberação dos recursos entre 10 e 15 dias úteis.

“A ideia é migrar toda a operação para o registro online. A rapidez já é um dos nossos diferenciais, além dos juros muito menores”, comenta o executivo.

Na CashMe, os juros no crédito pessoal, com garantia do imóvel, partem de 0,99% ao mês mais correção pelo IPCA.

O percentual é menos da metade do cobrado por outra linha considerada uma das mais baratas, a do consignado que, na média, fica em 2,39% ao mês.

Outra dificuldade das linhas de crédito tradicionais é que quem tem o “nome sujo” não consegue ter acesso ao recurso ou, quando consegue, paga ainda mais caro.

Thiago Vilela, executivo da CashMe, explica que ter o nome citado no Serasa, por exemplo, não é um impeditivo na empresa, desde que o montante não comprometa a capacidade de tomar novo empréstimo.

Hoje mais de 90% das pessoas que procuram a CashMe já tiveram problemas de inadimplência.

Confira um comparativo entre as taxas de juros de alguns bancos e da CashMe

Fonte: Pesquisa Procon/SP – Fevereiro 2020 –
* Há também a correção mensal da prestação pelo IPCA

Vantagens do Home Equity

Além de uma taxa de juros de 0,99% e da rapidez na aprovação, outro diferencial no crédito oferecido pela CashMe é o prazo longo para pagar, de até 144 meses para empréstimos a partir de R$ 100 mil.

O limite do crédito é de até 60% do valor do imóvel dado em garantia.

Tanto pessoas físicas (PF) quanto jurídicas (PJ) podem solicitar o Home Equity.

O fato de um imóvel não estar quitado também não é um impeditivo.

“Claro que o saldo devedor não pode ser muito alto o que inviabilizaria a operação”, explica Vilela.

Para possibilitar a liberação do crédito, a CashMe quita o imóvel junto ao banco financiador e incorpora este valor nos recursos a serem emprestados.

Em número de clientes da CashMe, entre 30% e 35% são pessoas jurídicas.

Este grupo responde por algo próximo a 50% do volume de crédito liberado.

“Há muitos pequenos e médios empresários que utilizam os recursos do home equity para investir no negócio”, explica Vilela.

Ele ainda comenta que, em caso de inadimplência, a execução da garantia, ou seja, o leilão do imóvel, é a última alternativa a ser considerada.

A CashMe tem o que o executivo chama de “uma longa régua de cobrança”, ou seja, várias etapas anteriores a serem cumpridas antes de uma execução.

“Negociamos ao máximo e só depois de 3 ou 4 meses sem pagar é que iniciamos a cobrança, primeiro extrajudicial, depois judicial e se não tiver acordo partimos para a execução”, explica.

Mesmo neste caso, em que o imóvel vai a leilão, o cliente fica com o restante do dinheiro arrecadado, após o pagamento da dívida e dos custos do processo.

A meta da CashMe é fechar o ano com uma carteira de crédito de R$ 1 bilhão, com crescimento de R$ 300 milhões em home equity simples, ou seja, PF ou PJ que dão garantias simples como imóvel, e mais R$ 200 milhões em operações mais complexas, normalmente PJ, que oferece garantias adicionais.

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SÃO PAULO – A queda de 3,8% do Ifix, índice que acompanha os principais fundos imobiliários, em janeiro não impediu a classe de ganhar novos investidores. Muito pelo contrário. Atribuída a uma correção depois de fortes ganhos no último ano, especialmente em dezembro, quando o Ifix, subiu 10,6%, a baixa não afetou o número de investidores, que cresceu 13% no período.

Segundo dados divulgados pela B3 nesta sexta-feira (28), 82,4 mil pessoas ingressaram no mercado de fundos imobiliários listados em Bolsa em janeiro, levando o número de investidores pessoas físicas para 715 mil.

Com isso, investidores pessoas físicas são responsáveis hoje por 73,3% do volume negociado pelos FIIs na B3 e por 77% do estoque. Os investidores institucionais aparecem em segundo lugar, com cerca de 22% do volume.

Após um número recorde de ofertas públicas em 2019, a indústria de fundos imobiliários começou o ano com oito ofertas, que responderam por um volume financeiro de R$ 2,4 bilhões. Até janeiro, os FIIs com cotas negociadas em Bolsa somavam 226.

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Já o patrimônio líquido da classe cresceu de R$ 88,3 bilhões, em dezembro, para R$ 91,6 bilhões, no último mês, enquanto o valor de mercado aumentou de R$ 101 bilhões para R$ 108 bilhões.

Queda não altera fundamentos

Após cinco anos seguidos de alta, o Ifix acumula queda da ordem de 7,3% em 2020. O aumento da aversão a risco visto nesta semana, em função da escalada das preocupações com o coronavírus, intensificou o movimento.

Ainda que as preocupações com a epidemia e seus efeitos sobre a economia estejam no centro das atenções, especialistas consultados pelo InfoMoney ainda não veem razões para mudanças nos fundamentos de longo prazo e enxergam a queda como uma nova oportunidade para compra.

“Muita gente estava esperando uma porta de entrada para comprar cotas nos últimos meses. Os preços estão voltando a níveis de novembro, a dinâmica não mudou e os FIIs continuam super resilientes”, afirmou Renan Manda, analista de fundos imobiliários da XP.

Para Manda, se houvesse um impacto maior da contaminação no Brasil, os fundos de shopping center poderiam ser mais afetados por uma redução no número de clientes, enquanto que fundos de galpões logísticos seriam mais resilientes, dado um cenário de aumento da demanda pelo e-commerce.

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Com uma valorização de 36% em 2019, os fundos de investimentos imobiliários entraram de vez no radar dos brasileiros. Segundo dados da B3, a classe de ativos contava com 632.643 investidores no final do ano, mais do que o dobro de um ano antes.

De acordo com o professor do InfoMoney e especialista em FIIs Arthur Vieira de Moraes, esse aumento do interesse por FIIs pode ser explicado por uma série de fatores.

“É um movimento estrutural bastante baseado na queda de juros e no aumento do mercado, ou seja, no aumento no número de emissões e no número de fundos imobiliários“, afirma, acrescentando que o aumento de investidores no setor não o torna menos vantajoso. Nos Estados Unidos, mais de 80 milhões de pessoas já investem nessa classe de ativos.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários são regularizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e, basicamente, são administrados por gestores que investem o dinheiro dos cotistas em imóveis de diversos segmentos e em ativos com lastro em imóveis.

Segundo Arthur, o mais comum é que cada fundo seja especializado em um tipo de ativo, como shoppings, galpões logísticos, hotéis, entre outros.

“Tudo o que você faz com um imóvel também é possível fazer com um fundo. Por exemplo, se você gosta de comprar imóveis residenciais usados para reformar e vendê-los, com certeza existe um fundo especializado nesse tipo de investimento”, afirma Arthur.

Ao comprar uma cota de um fundo imobiliário, o investidor adquire uma participação no patrimônio do fundo e passa a receber parte dos lucros dele. Por isso, é muito importante conhecer bem o nicho de um fundo antes de investir seu patrimônio nele.

“Quando você compra um imóvel, você não avalia sua localização, seu potencial de valorização e diversos outros fatores que podem interferir no retorno do seu investimento? Com fundos, a lógica é exatamente a mesma. É preciso estudar bastante o ativo antes de determinar se ele fará parte da sua carteira ou não”, diz Arthur.

Primeiros passos

De acordo com o especialista, antes mesmo de procurar por um fundo, é importante que o investidor tenha consciência de qual é seu objetivo com aquele investimento. “Você precisa saber onde quer chegar para procurar fundos que tenham um propósito alinhado com o seu”, afirma.

Feito isso, o próximo passo é fazer um raio X do FII que você está pensando em comprar. “É importante saber quem administra o fundo, qual o tamanho do patrimônio dele, qual o setor a que ele pertence, entre outras coisas. Essas informações são facilmente encontradas no site da B3, dos administradores de fundos e nos portais de notícias especializados no setor”, diz.

E se engana quem pensa que é preciso de muito para começar a investir no segmento. Segundo Arthur, a maioria dos fundos listados na B3 é negociada por valores próximos a R$ 100,00 por cota.

“Isso permite que você comece devagar, vá aprendendo na prática e ganhando confiança até que se sinta confortável para investir mais”, sugere.

“É importante observar algumas características antes de investir e buscar sempre diversificar. Não se baseie apenas pelos rendimentos ou pelos fundos mais rentáveis, tenha foco no que mais importa, que é o patrimônio do fundo”, aconselha.

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